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在暴跌1万元之后,广州开始了楼市降价的第一枪!

作者:投资指南网
来源:http://www.93705.net
日期:2020-11-26 01:11:32
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在暴跌1万元之后,广州开始了楼市降价的第一枪!

  

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狂跌1万,广州打响楼市降价第一枪!

 

  黄金、九银和十银还没来,房地产市场的降价和打折又回到了江湖。这一次,不仅是四线城市,也是一线城市:广州(房地产)率先打响了第一枪。8月初,广州许多新址都有大幅度降价促销。番禺的祝福和五彩交流从最高的46,000下降到36,000,降幅超过20%。增城的一个超市从最高的15000元跌至12000元,跌幅为20%。南沙、白云、黄埔等地的新盘也有不同的折扣。

  这些降价不是逾期清仓或促销游戏,而是真正的降价:有些是虚假的高价,市场不买,所以他们不得不制定正常的价格作为回报,有些是通过急于降价来快速收回资金,有些是在现金流紧张的情况下的最后手段。

  无论如何,降价已经开始了。凯冯军之前多次预言下半年的降价促销有望重返江湖,但他没想到这么快就被证实了。这是什么意思?背后的原因是什么?它会传播到其他城市吗?首先,降价促销是楼市调控的结果,它不仅影响广州。如果说普通购房者最关心限购政策、首付比例和按揭利率,那么开发商最关心的就是融资成本、负债率和现金流。

  这就是房地产行业与众不同的地方:它是由信贷驱动的,对资本极其敏感。

  只要我们把握住了信用,我们就真正把握住了楼市调控的七寸。你猜对了,这一轮监管的目标是信贷之水。

  NDRC限制住房企业的外债,银监会监管房地产信托,央行严格控制房地产资金,监管机构严格调查非法资金流入房地产,所有这些都增加了住房企业筹集资金的难度。

  目前,住宅企业面临着资金被抽走的局面。这是最致命的。外债受到限制,房地产信托受到控制,各种可以隐藏的旧仓库被封锁。对于房地产企业来说,他们不得不面对现金流的最终考验。万科去年喊出了“活下去”的口号,尽管它最终变成了一个笑话。然而,当信贷压力回来时,一些房企真的不得不面对“住”的挑战。不久前,一家被称为“华南五虎”领袖的大型开发商发布了一份内部文件,原则上,将在2019年下半年暂停征地,把完成项目销售目标作为第一要务。

  这是最明显的信号。我们越早降低价格、促进资金回流,就能在新一轮房地产市场中获得越多的机会。

  第二,楼市已经进入下半年,高增长不再存在,所有开发商都将面临新一轮生死考验。今年上半年,虽然楼市被称为小洋春,但中国商品房销售面积却出现下滑,大量房地产企业未能实现上半年的年度目标,许多开发商面临有史以来最严峻的考验。数据显示,在宣布今年销售目标的39家房地产企业中,只有14家房地产企业半年销售额超过50%。这意味着超过60%的房企没有完成一半的年度目标。时间进入7月,形势进一步恶化。与6月份相比,7月份百强房地产企业的销售规模下降了近29%。这是今年上半年房地产企业冲刺的结果,一些项目被转移到7月份备案。如果排除这一因素,前100家房地产企业的实际销售规模将下降得更严重。

  与此同时,住房企业的倒闭开始出现。截至今年7月底,中国已有274家房地产企业发布了破产公告。虽然中国有9万多家混合的房地产企业,但大多数都是中小开发商。但这种情况的出现无疑向所有开发商发出了警告信号。第三,为什么广州这次开始第一次降价?其他城市会效仿吗?事实上,今年以来,广州楼市并没有真正反弹,而是延续了去年以来的高位盘整趋势。这可以从更接近真实市场的二手房数据中看出。中原地产的数据显示,2019年上半年,广州共有53,372宗二手房交易,较上月下降7.9%,较去年下降22.3%,创下过去四年的新低。

  与此同时,广州链家的二手房释放量飙升至5.4万套,而一年前还不到2万套。仅在一年内,二手房交易量就增长了近两倍,这表明市场销售情绪有多强烈。

  二手房的数量和销售量可以称为真正的市场晴雨表。

  可以说,从去年底到现在,以广州为代表的大部分省会城市都处于高度整合状态,只有苏州、南宁等少数城市出现了“另类”。

  高盘整,短期内是消化房价过度上涨的风险,但最终是找到方向。

  这个方向来自房地产市场调控政策和货币政策。现在官方的基调已经非常明确,这些城市的房地产市场方向自然也很明确。

  因此,之前有许多部委追逐和拦截房地产信贷资金,然后是房地产市场的高增长不再存在的真正压力。此外,高房价、高杠杆率和高风险导致的教训在某个地方出现过,市场情绪没有改变。可以预计,只要货币环境和调控方向没有发生重大逆转,降价就不仅仅是广州的事,而是会覆盖更多的城市。第四,你不能相信相关各方调控房地产市场的长期决心,但不要低估政策的短期意愿。你不能不相信房地产市场监管的诚意,但不要怀疑这些政策的现实影响。对于房地产投机者和高杠杆房地产企业来说,这些短期行为可能是压垮骆驼的最后一根稻草。出于正当需要,这些短期意愿所创造的降价空间正是进入的好机会。中国的房地产市场是一个典型的政策城市。n年后没人能看见。我们能做的是把握每个政策周期。

  不要幻想崩溃,不要站在顶峰,不要错过低谷中稍纵即逝的机会。

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