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2015年房地产市场五大误区

作者:投资指南网
来源:http://www.93705.net
日期:2020-09-22 09:10
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2015年房地产市场五大误区

  

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2015年房地产市场五大伪命题

 

  首先,关于房地产泡沫的误解。

  首先,让我们来看看泡沫的概念:1978年,经济学家金德伯格在一本经济学词典中对泡沫条目的定义如下:泡沫可以粗略地定义为一个或一系列资产价格在连续过程中的突然上涨。最初的涨价使人们预期价格会进一步上涨,从而吸引新的买家。这些人通常是通过买卖资产获利的投机者,他们对资产的使用或盈利能力不感兴趣。随着价格的上涨,人们往往预期价格会逆转,价格会暴跌,这通常会导致金融危机。

  也就是说,房地产泡沫的形成需要具备两个必要条件:第一,房价的持续上涨;其次,投机性购买的投资需求强劲。一般来说,第一点没有被误解,但第二点被误解了。在某些特殊时期,自住需求也可能极大地推高房价,这种需求在本质上是合理的,很难产生泡沫。有必要增加积极甚至非理性的投资投机需求,从而形成泡沫。

  另一个误解是过度开发,或者说供应过剩和高空置率是房地产泡沫。然而,房价泡沫和供应过剩是有区别的。泡沫的主要特征是房价飙升。然而,供应过剩并不意味着房价已经大幅上涨,或者已经大幅上涨,因此不一定存在房价泡沫。房地产泡沫的负面影响远远超过供应过剩。供应过剩只是泡沫破裂的结果之一。

  其次,该政策刺激房地产市场回暖,房价将上涨?。

  3月30日,央行再次出手救市,时隔六年后,房地产市场再次达到高潮。2015年第一季度,十项新政策频繁出现。许多专家说,房地产市场是好的,房价肯定会上涨。然而,这是一个错误的提议,至少在二线和三线城市是如此。一个行业能否繁荣取决于需求。房地产行业的需求主要来自三个方面,一是刚工作一段时间的年轻人的需求,二是改善需求,三是买房投资。这三种需求相互作用,影响房价的整体走势。

  首先,出生于1975-1988年的人在之前的十年里只是需要一个庞大的军队,他们是房地产市场的一个巨大的客户群体。需要并且愿意在城市买房子的人基本上都买了。这些人很难在短期内对房地产市场做出任何贡献。目前,购买房地产的主力军应该是1989年以后出生的年轻人。由于计划生育的持续影响,90后的人口与80后相比急剧下降,仅1994年的出生人数就比1987年下降了40%。

  让我们看看改善性需求和投资买房:什么是最重要的投资?奖励。从需求人口的趋势来看,房地产的下降趋势是明显的,这意味着它不能出售,有必要降低价格。谁会买房子并在这种氛围中投资?在改善性需求方面,许多人正在取代需求,也就是说,如果他们改变大房子和出售旧房子,他们不会增加需求。在房价下跌的趋势下,人们往往会在换房后卖掉闲置的旧房,以避免房屋贬值。人口在减少,甚至租金也不能租出去。谁还在自己手里拿着空房间?因此,换房子的人不会对房地产的复苏产生大的影响。可以说,房价快速上涨的黄金时代已经过去。

  第三,贷款买房的最佳时机已经到来。

  4月20日,央行宣布将各存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点,这是自2008年11月以来央行首次下调RRR 1个百分点。RRR降息将大大增加银行的流动性,银行的贷款额也将相应增加。之前难以达成的3.30新政,将因此次RRR削减的影响而加速。

  降息和RRR降息、优惠政策(如针对第二套房的新首付政策)频繁出现,肉眼可见的好处是省钱。现在是买房的最佳时机吗?其实不然,另一方面,这也是卖房子的好时机。让我们看看李嘉诚在做什么。打折套房,疯狂出售大陆资产。我们正在看王健林在说什么。万达将在4到5年内进军房地产。我们正在看现在的形式。在四线城市买房越来越难了。因此,我们应该利用“新政”的优势,抓住卖房子的最佳时机,摆脱那些没有升值潜力或已经开始显示疲软价格的房子,撤出资金,这是目前有远见的投资理念。第三,四线城市、郊区住宅和其他升值空间较小的住宅可以借此机会迅速出售。如果通缩真的到来,准备更多现金储备是最好的选择。

  第四,股市飙升,出售房屋和购买股票是正确的方式。

  当股市牛市繁荣的时候,卖房子和买股票的声音越来越大。然而,股票市场是一个机会和风险并存的市场。银监会的新政策可以说在一定程度上抑制了牛市的非理性增长。但事实上,卖房子或买股票有其自身的优势,主要取决于个人需求。

  买房的一个好处是,如果房价上涨,你可以享受杠杆作用。例如,如果你买了一栋价值100万元的房子,你将支付30万元首付款。如果房价上涨10%,那就是10万元。事实上,相对于你30万元的本金,你可以得到33%的回报。自2008年以来,深圳的很多房子都增长了100%和200%,所以与你的本金相比,它们分别增长了300%和600%。如果你现在在一线城市买房子。虽然它可能不会上升很多,但至少你可以独自生活并享受它。如果你买股票,你的收入可能会很高,以至于你不需要贷款来买房子。当人民币贬值、房价下跌时,这是一个让资产流动的好方法,但购买股票是有风险的,可能会化为乌有。

  简而言之,如果你想买房子,你可以考虑那些只需要住在自己家里的人,把一线城市当成投资者,而忘记二线和三线城市。股票市场更适合短期投机,而房地产市场可以长期保持其价值。如果你比较保守,追求资产的稳定增长,同时又想睡个好觉,你可以选择购买人口增长明显、行政级别高的城市,比如直辖市。独立规划城市和省会中心区的建筑;如果你是一个活在当下、追求刺激的人,只关心你曾经拥有的东西,并且你有良好的睡眠质量和良好的投资知识和技能,你可以选择在牛市中买股票赚钱,即使你在熊市中,然后在失去赚得的利润,然后买股票。

  第五,90后进步的概念是一代人不买房子。

  2014年底,中国社会科学院发布了一份研究报告,指出更加注重个人价值的90后大学毕业生可能成为不买房的一代:一方面,他们认同中国人的传统观点,即住房是结婚、结婚和生子的必要条件;另一方面,他们更喜欢提高自己的生活质量,选择舒适的生活,而不是成为房奴,所以他们可能会成为不买房的一代。

  然而,最近上海一家调查机构的问卷调查显示,90后并非不愿意买房,而是房价太高了。在调查中,高房价、缺钱和高压力是常用词。超过90%的受访者称1990年后房价过高。对他们来说,房子似乎成了遥不可及的奢侈品。1990年后,他们希望通过自己的努力买房子,但高房价使他们很难实现买房的梦想。

  调查还发现,超过50%的受访者会因为生活需要而购买房地产,40%的受访者愿意支付婚房费用,这是两个最大的因素。不到10%的人会在1990年后购买房地产投资,而学区住房因素暂时不会是他们考虑的重点。关于买房和结婚的话题,近40%的人倾向于在结婚前买房,19.6%的人倾向于在买房前结婚。可以说,1990年后有很多人追求婚姻和买房。我岳母暗示说,如果我女儿没有房间,她就不会娶她。

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